Киев
облачно
+3 °C
Пробки:
6 баллов

Снижение цен на квартиры в Киеве продолжается, однако его темпы, по сравнению с прошлой неделей, замедлились. Неделю назад мы отмечали снижение цен на 2,3% в целом по городу, что сопровождалось большим или меньшим проседанием стоимости во всех сегментах, на этой неделе цены в среднем по городу снизились всего на 0,9%, а отдельные типы квартир заметно подорожали. В частности, на 1,9% за неделю выросли цены на однокомнатные квартиры. Делать на основании этого далеко идущие выводы рано: такой показатель может быть вызван как прогнозированной нами реакцией продавцов на возросший спрос, так и банальным изменением состава предложения. Предложение однокомнатных квартир, к слову, за неделю выросло более чем на 11% (здесь и далее речь идет о предложениях, попавших в доверительный диапазон).

Заметный рост предложения на этой неделе наблюдаем и в сегменте двухкомнатных квартир – почти на 10%, и трехкомнатных – на 5,1%. Однако цены на двухкомнатные квартиры за неделю не претерпели существенных изменений, а на трехкомнатные снизились на 3,1%. Исходя из этого, можем сделать вывод, что рост цен на однокомнатные квартиры обусловлен комплексом факторов: это и повышение продавцами цен на свои объекты, и появление предложения новых объектов по чуть более высокой цене.

Минувшая неделя ознаменовалась сразу несколькими строительными скандалами. Первый из них – отмена ГАСИ разрешения на строительство ЖК «Солнечная Ривьера» . Противостояние вокруг стройки длится уже более года, несколько раз строительство останавливали, в том числе, и по инициативе застройщика, снова возобновляли, изначальный проект был существенно пересмотрен в сторону сокращения количества домов. В этот раз поводом для аннулирования разрешения стали результаты внеплановой проверки, которая проводилась в связи с обращением департамента культуры КГГА. Проверка выявила, что на сегодняшний день у застройщика нет права на использование земельного участка и градостроительных условий и ограничений застройки.

Градостроительные условия и ограничения были отменены 16 февраля текущего года Киевским административным апелляционным судом, сегодня в отношении этого решения продолжается отдельная судебная тяжба. А права на использование земельного участка застройщик лишился еще в мае 2015 года, когда право собственности на него было передано Ощадбанку заказчиком строительства – компанией «Терра Капитал». На сегодняшний день банк является собственником земли и планирует выставить ее на продажу.

«Укрбуд девелопмент», в свою очередь, настаивает на том, что на момент получения разрешения на строительство, упомянутые документы у застройщика были, а выданное на их основании разрешение действительно до окончания строительства. Девелопер и объединение инвесторов строительства планируют отстаивать право на окончание работ.

Отмена разрешений на строительство ЖК «Солнечная ривьера» создает сразу два опасных для инвесторов прецедента.

Решение ГАСИ в отношении строящегося ЖК говорит о том, что разрешение, на основании которого ведутся строительные работы, может быть отозвано в процессе стройки. Соответственно, стройка, которая еще вчера была во всех отношениях законной, может стать незаконной, а дом, в который вложены немалые средства, так и не будет введен в эксплуатацию. Конечно, решение может быть оспорено в судах, даже ввести дом в эксплуатацию пока еще можно через суд. Но судебные разбирательства растягивают строительство на месяцы, если не на годы, и на столько же оттягивают получение инвестором заветной квартиры.

С другой стороны, ситуация с «Солнечной Ривьерой» демонстрирует, что участок, на котором ведется строительство, в процессе этого самого строительства, может сменить собственника – в таком случае, непонятно, каким образом будет происходить введение дома в эксплуатацию. Для Киева случай данного ЖК – редкость, большая часть столичной земли находится в собственности города. А вот в пригороде многие участки находятся в частной собственности, и их вполне может постичь та же участь, что и участок на Никольской Слободке.

Договор аренды участка является пусть и не самой надежной, но все же гарантией – при смене собственника он остается действительным. Поэтому инвесторам следует особенно пристально изучать документы и обращать внимание на то, есть ли у застройщика право собственности или право аренды на участок, и на то, чтобы договор аренды заканчивался минимум на год позже планируемого окончания строительства.

Второй строительный скандал этой недели имеет гораздо меньшие масштабы и касается застройки территории бывшего Сенного рынка. Согласно проекту застройки, который появился в сети, но очень скоро оттуда пропал, на участке, где сейчас ведет подготовительные работы Киевгорстрой, может появиться комплекс из 14 жилых домов высотой от 7 до 14 этажей, паркинга, супермаркета и променадной аллеи.

Ничего нового в этом известии нет: Сенной рынок снесен 10 лет назад, и было очевидно, что рано или поздно участок будет застроен. К тому же, Киевгорстрой уже около года ведет здесь работы по подготовке к строительству. Хочется только надеяться, что высота зданий действительно будет не большой – есть версия, что 14 этажами строители не ограничатся, и дома достигнут 20 или больше этажей.

На этой неделе Госстат опубликовал данные о количестве жилья, введенного в эксплуатацию в городах Украины в первом квартале 2016 года. Показатели выглядят оптимистично – по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, в эксплуатацию введено на 13,5% больше квадратных метров жилой недвижимости.

Но оптимистичной эта цифра выглядит только на первый взгляд. Во-первых, 17% введенного в эксплуатацию жилья – это легализация самостроев. Во-вторых, строительство большинства новых домов, которые сейчас вводятся в эксплуатацию, началось полтора-два года назад – в пик спроса на жилье на первичном рынке. Квартиры в них продавались сравнительно дешево – застройщики до последнего держали гривневые цены, а покупатели, не видя альтернативы для сохранения гривневых накоплений, скупали все, что продавалось. Очень вероятно, что большинство этих квартир скоро появятся на вторичном рынке по привлекательным для покупателей ценам и, тем самым, создадут ощутимую конкуренцию как продавцам старого жилья, так и девелоперам, которые постепенно повышают цены на строящиеся объекты.

На этой неделе в доверительный диапазон для вычисления цен предложений квартир в Киеве попали 18633 объекта – на 9,8% больше показателя прошлой недели.

Изменения цен в отдельных сегментах рынка представлены в таблице:

Индикаторы рынка недвижимости портала недвижимости Domik.ua

24.05.2016

Изменение за последнюю неделю

Изменение за последние 20 недель

Средняя цена предложений по Киеву в гривнах

Без аппроксимации

27800

-1,3%

-8,0%

С использованием аппроксимации

28506

-1,2%

-4,7%

Средняя цена предложений по Киеву в долларах США

Без аппроксимации

1101

-0,9%

-6,4%

С использованием аппроксимации

1128

-0,8%

-4,9%

Средняя цена предложения в гривнах в новых домах

Без аппроксимации

27876

-1,2%

-8,5%

С использованием аппроксимации

28637

-1,6%

-4,7%

Средняя цена предложения в долларах США в новых домах

Без аппроксимации

1104

-0,8%

-6,9%

С использованием аппроксимации

1133

-1,1%

-4,9%

Средняя цена предложения в гривнах возле метро

Без аппроксимации

33886

-5,5%

-9,7%

С использованием аппроксимации

35898

-1,9%

-3,2%

Средняя цена предложения в долларах США возле метро

Без аппроксимации

1342

-5,2%

-8,1%

С использованием аппроксимации

1420

-1,5%

-3,3%

Графики изменения средних цен предложений как в гривнах, так и в долларах, по всем сегментам рынка представлены http://domik.ua/nedvizhimost/dinamika-cen.html

Ниже представлен график изменений средних цен предложений одно-, двух- и трехкомнатных квартир на Лукьяновке – за последние полгода квартиры здесь подешевели на 7,2%, а по итогам года – на 14,4%:

синяя кривая – средняя цена предложения однокомнатной квартиры;

зеленая кривая – средняя цена предложения двухкомнатной раздельной квартиры;

красная кривая – средняя цена предложения трехкомнатной раздельной квартиры.

Тип квартиры

Изменение цены за период

1 месяц

3 месяца

6 месяцев

Однокомнатные

-5,8%

-15,8%

-14,8%

Двухкомнатные

-1,6%

-1,6%

-2,3%

Трехкомнатные

-2,3%

+0,1%

+5,6%

На графике видно, что больше всего – почти на 15% в последние 6 месяцев – на Лукьяновке упали в цене однокомнатные квартиры. Стремительно цены на них снижались в последние три месяца. Однако именно в этот период почти вдвое выросло количество предложений таких квартир, что, вероятно, и отразилось на цене.

Гораздо меньше снижение коснулось двухкомнатных квартир. Они составляют около половины всего предложения квартир на Лукьяновке и в исследуемый период их количество, в отличие от однокомнатных, менялось несущественно. Трехкомнатные даже подорожали, но и на них в последний месяц цены начали снижаться.

Лукьяновка – район неоднозначный. С одной стороны, она расположена рядом с центром и имеет хорошее транспортное сообщение. С другой – инфраструктура здесь пока оставляет желать лучшего, большая часть жилого фонда массива все еще представлена домами советской постройки, а несколько крупных магистралей создают не самый благоприятный экологический фон. Однокомнатные квартиры в таких районах пользуются спросом на рынке аренды, но, как мы уже неоднократно подчеркивали, потенциальных арендодателей среди покупателей становится все меньше. Это одна из причин стремительного снижения цен на однокомнатные квартиры – полгода назад они были самыми дорогими по цене квадратного метра, сегодня – самые дешевые. Еще одна причина в том, что такие квартиры быстрее всего реагируют на изменения рынка.

В последнее время были заключены такие сделки:

Однокомнатная квартира в панельном доме («типовая панель») улица Маршала Малиновского, Оболонский район, Оболонь . Общая площадь квартиры – 34 кв.м, жилая – 16,2, кухня – 8. Расположена на верхнем этаже 16-этажного дома. Есть застекленный балкон. Столярка и сантехника новая, на полу паркет. Санузел раздельный. Состояние – «требует косметического ремонта». Цена – $35 000 ($1029/кв.м).

Однокомнатная квартира в современном монолитно-блочном доме, проспект Академика Глушкова, Голосеевский район, Теремки . Общая площадь квартиры – 54 кв.м, жилая – 23, кухня – 13. Расположена на 17-м этаже 25-этажного дома. Балкон не застеклен. Квартира в состоянии «от строителей» и требует серьезного ремонта. Цена – $45 000 ($833/кв.м).

Двухкомнатная квартира в современном панельном доме, улица Алма-Атинская, Днепровский район, ДВРЗ . Общая площадь квартиры – 55,4 кв.м, жилая – 29, кухня – 8,5. Расположена на втором этаже 16-этажного дома. Есть лоджия. Столярка и сантехника старая, на полу линолеум. Санузел раздельный. Состояние – «требует косметического ремонта». Цена – $36 000 ($650/кв.м).

Кстати, в Украине уже есть первые прецеденты продажи квартир за коммунальные долги – первый такой случай произошел недавно в Луцке. Тому, насколько возможно учащение таких случаев и как это скажется на рынке недвижимости, будет посвящен наш следующий обзор.

Информационно-аналитический отдел Domik.ua

Источник: domik.ua

Оставить комментарий

Всего комментариев: 0

Оставить комментарий

Ваш email не будет опубликован.

*

code